Rozmowa z Pawłem Niewiadomskim, od 15 lat prezesem Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w Jarocinie
70 lat funkcjonowania największej, wiodącej w Jarocinie spółdzielni skłania do przypomnienia jej historii i podsumowań zwłaszcza, że wiele się w tym czasie wydarzyło.
Istotnie, nasza spółdzielnia ma bogaty dorobek. Formalnie powstała 27 sierpnia.1948 r. Początkowo zasoby składały się z 15 budynków z 94 mieszkaniami, o powierzchnii7, 1 tys. m2 . W dziesięć lat od chwili powstania spółdzielnia rozpoczęła budowę pierwszego osiedla przy ul. Traugutta składającego się z sześciu budynków dla około 300 osób. Z każdym kolejnym rokiem ilość mieszkań się powiększała poprzez budowę kolejnych domów i osiedli. W 1974 r. rozpoczęto budowę osiedla Konstytucji 3 Maja, które teraz należy do największych w naszej spółdzielni.
To duże osiągnięcia, ale przecież w ciągu wielu dekad i zmian ustrojowych nie zawsze było łatwo.
Najbardziej dynamiczny rozwój przypadł na lata 70. i 80., choć wówczas podlegaliśmy wojewódzkiemu związkowi w Kaliszu i to tam decydowano, w jakim mieście ile mieszkań budować. Jednak nasi ówcześni prezesi osiągnęli znaczący efekt w postaci dużej ilości mieszkań oddawanych do eksploatacji w poszczególnych okresach bez oglądania się na wytyczne odgórne dotyczące limitów budownictwa na danym obszarze województwa. Choć brakowało wykonawców i materiałów, wiele udało się osiągnąć, m.in. dlatego, że w pewnym okresie wprowadziliśmy tzw. system budownictwa patronackiego.
Na czym on polegał?
Osoby chętne do otrzymania mieszkania wcześniej niż wynikało to z ogólnej listy oczekujących, a opiewała ona na ok. 15 lat, mógł starać się o wpisanie na listę tzw. budownictwa patronackiego. Musiał osobiście zaangażować swoje siły i pracować na budowie w określonym wymiarze. Uzasadnieniem był brak w tamtych czasach siły roboczej. Natomiast spółdzielnia posiadała odpowiednie zaplecze techniczne i mogła samodzielnie budować. Powołaliśmy nawet własny zakład budowlano-remontowy ze 100 pracownikami i rozpoczęliśmy inwestycje własnymi siłami na terenach których byliśmy właścicielami bądź wieczystymi użytkownikami. Członkowie, którzy chcieli uzyskać mieszkanie poza kolejnością, musieli wypracować określoną liczbę godzin przy budowie. Dzięki temu nawet po 2–3 latach otrzymywali mieszkania. Ten system, później rozpowszechniony w całym kraju, był pionierski w Jarocinie. Działał bardzo prężnie – w ten sposób powstało ponad pół tys. mieszkań.
Jakie zmiany przyniosła transformacja ustrojowa przełomu ostatnich dekad ubiegłego wieku?
Przede wszystkim urynkowienie działalności. W poprzednim systemie spółdzielczość była w dużym stopniu dotowana, „wpychano” do niej ludzi na siłę. Dziś musimy być konkurencyjni i dbać o lokatorów. Przecież spółdzielnia to nie tylko administrowanie istniejącą substancją mieszkaniową. Dążymy do zmniejszania ponoszonych przez mieszkańców kosztów utrzymania mieszkań pomimo rosnących corocznych kosztów niezależnych od spółdzielni, poprawę efektywności energetycznej budynków, zmianę estetyki nieruchomości oraz otoczenia osiedli. Staramy planować się przedsięwzięcia długofalowo, kompleksowo. Przynosi to wymierne efekty. Np. w 2011 r. z całej substancji mieszkaniowej 30 budynków nie było docieplonych, a tym samym nie spełniało obowiązujących norm i przynosiło duże koszty ogrzewania. Opracowaliśmy więc dziesięcioletni program termomodernizacji na lata 2012–2021 i poszukiwaliśmy możliwości uzyskania kredytów czy pożyczek z możliwymi najwyższymi dopłatami lub premiami termomodernizacyjnymi. Poprzez racjonalne, konsekwentne działanie program ten udało nam się skrócić o 3 lata i w tym roku zakończymy całkowicie proces termomodernizacji. Koszt całego przedsięwzięcia zamknie się kwotą 15.724.300,00 zł.
Termomodernizacja to najważniejsze przedsięwzięcia inwestycyjne w wielu spółdzielniach. Jak dokładnie przebiega ona w SMLW w Jarocinie?
Proces termomodernizacji budynków mieszkalnych w spółdzielni rozpoczął się jeszcze pod koniec lat 90. Wiele z tych budynków, dokładnie 28 obecnie nie spełnia już swoich norm cieplnych i trzeba je poddać ponownej termomodernizacji. Dlatego już w 2017 r. rozpoczęliśmy poszukiwania jak najbardziej korzystnych źródeł finansowania tego przedsięwzięcia. Musieliśmy szukać takich instrumentów aby pozwoliły nam podjąć działania długofalowe, pozwalające na uzyskanie dofinansowania lub kredytowania jak najniżej oprocentowanego, by nie obciążać mieszkańców dodatkowymi kosztami. Taki instrument pojawił się w Banku Gospodarstwa Krajowego w Warszawie, który w ramach programu JESSICA 2 udziela wsparcia finansowego w formie preferencyjnych pożyczek na realizację przedsięwzięć z zakresu efektywności energetycznej i rewitalizacji obszarów problemowych w Wielkopolsce. Program ten działa jako Instrument Finansowy dla działań 3.2 i 9.2 Wielkopolskiego Regionalnego Programu Operacyjnego na lata 2014–2020 (WRPO 2014+). W jego ramach istnieje możliwość uzyskania pożyczki (bo to jest pożyczka a nie kredyt) do 10 mln zł z możliwością finansowania do 20 lat. Korzystając z tego źródła można sfinansować do 70% wartości zadania a oprocentowanie wynosi zaledwie od 0,2–0,5 % , przy czym uzależnione to jest od efektu ekologicznego oraz wpisaniu zadania do Gminnego Programu Niskoemisyjnego. Ponadto brak dodatkowych opłat i prowizji od udzielonej pożyczki. I z tego właśnie wsparcia zamierzamy skorzystać.
Jak odczują te działania mieszkańcy?
Konsekwentnie realizowana polityka zrównoważonego rozwoju i nowatorskie rozwiązania oszczędnościowe przekładają się na społeczne zadowolenie. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom naszych mieszkańców dążymy do zmniejszania ponoszonych przez nich kosztów utrzymania mieszkań. Wszystkie media, w które wyposażone są lokale mieszkalne, zostały opomiarowane, co pozwala na racjonalne gospodarowanie nimi. Docieplono wszystkie zasoby spółdzielni, co wiąże się ze zmniejszeniem kosztów ich ogrzewania o minimum 25%. Spółdzielnia nasza jako jedna z niewielu zainwestowała w kolektory słoneczne, aby obniżyć koszty ogrzewania wody. . Ważnym elementem dla nas jest dbałość o bezpieczeństwo czy przeciwdziałanie wandalizmowi. Dlatego też na większości osiedli zamontowany został monitoring. W okresie od 2009 do 2017 r. zostały zamontowane 34 kamery. Spółdzielnia prowadzi również działalność społeczno-wychowawczą wśród młodzieży i dorosłych poprzez organizowanie półkolonii letnich i zimowych dla dzieci oraz funkcjonowanie „klubu seniora”. Od wielu już lat jesteśmy w posiadaniu certyfikatu jakości ISO 9001–2008, który jest świadectwem utrzymywania świadczonych usług na odpowiednim poziomie.
Jakie jest dzisiejsze oblicze SMLW w Jarocinie?
SMLW w Jarocinie dba przede wszystkim o niskie opłaty i komfort życia. Mottem, które towarzyszy zarządowi, jest zadowolenie mieszkańców z jakości usług i wszystkich innowacji, jakie wprowadzamy. Służą temu inwestycje w oszczędność energii i wspólna z samorządami dbałość o infrastrukturę. Przyświeca nam główny cel: maksymalne inwestowanie w nieruchomości przy jednoczesnym uwzględnieniu możliwości finansowych mieszkańców, ich poziomu zamożności i społecznej akceptacji wysokości obciążeń związanych z mieszkaniem. W skład zarządzanych zasobów mieszkaniowych wchodzą 103 budynki wielorodzinne, w których znajduje się 2851 mieszkań, zamieszkałych przez ponad 10 tys. osób. Spółdzielnia zrzesza 3351 członków, zatrudniając 24 osoby. Oprócz podstawowej działalności spółdzielni jaką jest eksploatacja istniejącej substancji mieszkaniowej, przedmiotem działalności jest zarządzanie i administrowanie Wspólnotami Mieszkaniowymi, obecnie jest to 21 wspólnot o powierzchni ponad 24 tys. m2 . Naszym nadrzędnym celem jest podmiotowe i indywidualne podejście do problemów każdego mieszkańca. Jesteśmy otwarci na klienta i cieszymy się, gdy nas on docenia. Przyjęliśmy za dewizę harmonijny i zrównoważony rozwój spółdzielni, a nie do przecenienia jest dla mnie ścisła merytoryczna współpraca z kompetentną Radą Nadzorczą.
Spora część ludności miasta mieszka w zasobach spółdzielni. Jak układa się współpraca z miastem?
Bardzo dobrze, zarówno na płaszczyźnie finansowej, jak i merytorycznej. W ostatnim okresie w Jarocinie funkcjonkcojonował tzw. budżet obywatelski, w ramach którego osiedla mieszkaniowe otrzymały pewne środki. Wspólnie z miastem zrealizowaliśmy wiele przedsięwziąć finansowanych po połowie, przede wszystkim infrastrukturalnych, np. pięć boisk place zabaw itd.
Siedem dekad udanego, stabilnego funkcjonowania spółdzielni zaowocowało docenieniem pracy zarządu.
Istotnie, w okresie swojej działalności spółdzielnia nasza wyróżniona została: odznaką honorową za zasługi dla województwa wielkopolskiego przyznaną przez Marszałka Województwa Wielkopolskiego w 2005 r.; wyróżnieniem w ogólnopolskim Rankingu Spółdzielni Mieszkaniowych 2010 przyznanym przez redakcję „Domy Spółdzielcze”; III Miejscem w Ogólnopolskim Rankingu Spółdzielni Mieszkaniowych 2011 przyznanym przez redakcję „Domy Spółdzielcze”; Nagrodą w ogólnopolskim Rankingu Spółdzielni Mieszkaniowych 2012 oraz 2013; przyznaną przez redakcję „Domy Spółdzielcze”; nagrodą „Lider Spółdzielczości Mieszkaniowej” za 2014, 2015, 2016 i 2017 r. w rankingu na najlepszą spółdzielnię mieszkaniową organizowanym przez redakcję miesięcznika „Administrator”. Jesteśmy również dumnym posiadaczem „EuroSymbolu Polskiej Spółdzielczości Mieszkaniowej” za 2012 oraz 2013 rok nadanym przez Kapitułę Programu Promocyjnego prowadzonego przez redakcję „Monitora Rynkowego”, dodatku do „Dziennika Gazety Prawnej”, oraz nagrody „Filar Spółdzielczości 2013” nadanej przez Polską Agencję Przedsiębiorczości. W 2017 r. otrzymaliśmy wyróżnienie Banku Ochrony Środowiska S.A. „KLON 2017” za uzyskanie znaczącego efektu ekologicznego inwestycji osiągniętego we współpracy z Bankiem Ochrony Środowiska i Wojewódzkim Funduszem Środowiska i Gospodarki Wodnej w Poznaniu.
Czy ostatnie zmiany legislacyjne nie powodują trudności w dalszym działaniu spółdzielni, nie tylko SMLW w Jarocinie?
Na pewno tak, choć spółdzielczość w ciągu minionych dekad wielokrotnie obroniła się dowodząc celowości istnienia i wartości jakie niesie. Tym niemniej mam negatywne zdanie na temat prawodawstwa związanego z ostatnimi zmianami w prawodawstwie, które weszły w życie 9 września 2017 r. Określiłbym je jako rewolucyjne, jednak uznając wyższą konieczność być może jako pierwsza spółdzielnia mieszkaniowa w Polsce mamy już zarejestrowany nowy statut dostosowany do wymagań ustawowych znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która – nawiasem mówią – przyjęta została w skandalicznym trybie.
Dlaczego?
Wprowadzenie przez Senat 42 poprawek zamiast naprawić niedociągnięcia pogorszyło tylko sytuację. Zarządzanie spółdzielnią to dziś wyższa szkoła godzenia niejednokrotnie sprzecznych i niejasnych przepisów kilku ustaw. Ponadto, naczelną ideą spółdzielczości była zawsze dobrowolność zrzeszania się, a więc wprowadzenie członkostwa z mocy prawa i zwolnienie nowych członków, którzy nabywają członkostwo z mocy prawa, z wpisowego i udziałowego to skandal. W ten sposób pozbawia się spółdzielnie kapitału zakładowego.
Rozmawiał: Marek F. Klimek
