Koszalińska Spółdzielnia Mieszkaniowa „Przylesie” obchodzi w tym roku 65 lat istnienia, a jej prezes, Kazimierz Okińczyc, udowadnia swą wiarygodność już 33 lata. Jak wszędzie, bywają lepsze i gorsze chwile, jednak tu liczy się skuteczność. Największa na Pomorzu spółdzielnia wciąż buduje, oddając co roku około 60 mieszkań
– Moją główną zasadą od lat jest zarabiać „dla członków”, a nie „na członkach” – podkreśla Kazimierz Okińczyc, prezes zarządu KSM „Przylesie”. – Ta obrana niegdyś strategia dziś przynosi znakomite profity. Stworzyliśmy potencjał gospodarczy, który gwarantuje dochody, czyli coroczną nadwyżkę bilansową. Warto tu podkreślić, że nadwyżka jest w całości wyłącznie przychodem z działalności gospodarczej prowadzonej przez spółdzielnię i nie ma nic wspólnego z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Przeznaczamy ją w większości na fundusz remontowy – łącznie od 2007 roku z uzyskanej nadwyżki bilansowej przeznaczyliśmy na ten cel ponad 100 mln zł.
Efekt? Dzisiejsze zasoby Koszalińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej to ponad 550 tys. m kw. powierzchni, w tym około 500 tys. m kw. samej powierzchni mieszkalnej, 161 budynków mieszkalnych i 451 garaży wolnostojących. Są też garaże podziemne. Spółdzielnia liczy około 10 tysięcy zarejestrowanych członków. Wynajmuje aż 400 mieszkań, które sama zbudowała.
– Dzięki temu młodzi ludzie nie muszą wyjeżdżać z Koszalina. Ci zaś, którzy są otwarci na świat i kochają podróżować, mając wynajęte mieszkanie – mają swoje miejsce, do którego wracają. To bardzo dobre rozwiązanie w dzisiejszych czasach. W ten sposób spółdzielnia również zarabia dla swoich mieszkańców: może przeznaczać kolejne sumy na remonty czy działalność kulturalno-społeczną. Życzyłbym sobie, by nasi decydenci widzieli w funkcjonujących w ten sposób spółdzielniach mieszkaniowych sprawne podmioty i silnych partnerów. By tworzyli nam warunki, które takie działania ułatwiają – mówi Kazimierz Okińczyc.
Wizja, misja i inwestycje
Pracownicy spółdzielni od lat wiedzą, że ich prezes jest wizjonerem i nie boi się podejmować trudnych decyzji. Kiedy 33 lata temu rozpoczynał w „Przylesiu” karierę, zastał spółdzielnię w fatalnej kondycji. Nie bał się wtedy wprowadzić twardych mechanizmów gospodarki rynkowej: podniósł czynsze o 700 procent. Pozwoliło to spółdzielni przetrwać, a mieszkańcom mieć wyremontowane budynki i klatki schodowe.
Problemów wprawdzie nie brakuje. Od ponad trzech lat, tak jak inne podmioty gospodarcze, Koszalińska Spółdzielnia Mieszkaniowa odczuwa skutki pandemii. Przełożyła się ona na braki kadrowe, ograniczenie w dostępie do materiałów budowlanych, spowolnienie inwestycji i remontów czy ryzyko upadłości kontrahentów. Teraz pojawił się problem inflacji: trzeba negocjować stawki na usługi i materiały, by utrzymać standard bieżącej eksploatacji na dotychczasowym poziomie, a jednocześnie ciągle się rozwijać i wprowadzać nowe rozwiązania technologiczne. Nie brak też zawiłości natury prawnej, i to na poziomie politycznym.
– Oczekujemy np. już od ponad 2,5 roku na wyrok Trybunału Konstytucyjnego co do zgodności z Konstytucją ostatnich zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Zostały one bowiem pozbawione dopływu kapitału poprzez zwolnienie wnoszenia wpisowego i udziałów (członkostwo z mocy prawa) – opowiada Kazimierz Okińczyc.
Jednak mimo trudności, załoga „Przylesia” robi swoje. Nie zaniedbuje starszych zasobów: wszystkie budynki są ocieplone, trwa modernizacja balkonów i loggii, remontowane są klatki schodowe, wymieniana instalacja wewnętrzna. Zlikwidowano ponad 3,5 tys. piecyków gazowych (tzw. „junkersów”) do podgrzewania wody. To sprawia, że nawet wieloletnie budynki są bezpieczne i estetyczne. Dzięki temu na rynku jest popyt zarówno na mieszkania w tzw. starych zasobach, jak i też na lokale w nowych budynkach o wysokim standardzie wykończenia. A tu inwestycje idą pełną parą.
– Budujemy wciąż nowe mieszkania w systemie komercyjnym, oddając ich do użytku co roku około 60. Mają powierzchnię od 40 do 80 m kw. (na etapie projektowania rozpatrujemy również zamówienia na dowolne powierzchnie). Budujemy z najnowocześniejszych materiałów budowlanych, gwarantujących oszczędne zużycie energii, jak i walory estetyczne. Do naszych mieszkań dokładamy przestronne loggie lub tarasy, monitoring, hale garażowe, windy – wszystko to zapewnia wysoki komfort życia przy relatywnie niskich kosztach utrzymania lokalu przez wiele lat zamieszkiwania. Realizujemy również obiekty użytkowe, które zapewniają spółdzielni stałe dochody z wynajmu, jak na przykład hale targowe; budujemy parkingi; nasze budynki administracyjne wyposażamy w windy, aby ułatwić korzystanie z nich wszystkim lokatorom – wylicza prezes KSM Przylesie.
Ta spółdzielnia i jej członkowie mają się dobrze. Sam prezes jest zdania, że złożyły się na to trzy czynniki: wiarygodność, wizjonerstwo i świetny zespół, z którym pracuje. No i, last but not least, szefa wyróżnia jeszcze jedno: biznesowe podejście. Spółdzielnia nie tylko bowiem dobrze gospodaruje swoimi zasobami, ale ma jeszcze własną spółkę, a także udziały w lokalnej telewizji kablowej. Wydaje też raz w roku biuletyn informacyjny. Jeszcze nigdy nie zdarzyło się, żeby zawarte w nim plany nie zostały zrealizowane.
Grażyna Herich
